Temerrüt; ifası imkânsız olmayan bir borcun muaccel olmasına ve talep edilmesine
rağmen borçlunun borcu ifa etmemesi sonucu ortaya çıkan hukuki bir durumdur. Arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmeleri de, kanunda düzenlenmemiş bir karma sözleşme niteliğindedir.
Burada taraflar, sözleşme yapma serbestisi içinde, bir yandan eser sözleşmesine diğer yandan
taşınmaz satım sözleşmesine ilişkin unsurları bir araya getirerek kanunda öngörülmemiş bir
sözleşme meydana getirmektedirler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine, bu sözleşmeyi
oluşturan taşınmaz satımı ile eser sözleşmesine ilişkin özel hükümler doğrudan doğruya değil,
ancak kıyas yolu ile uygulanabilecektir. Bu hükümlerin uygulanması işin mahiyetine uygun
düşmediği veya uygulanacak bir hüküm bulunmadığı takdirde ise, sözleşmenin amacı ve
tarafların karşılıklı menfaatleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun şekilde hareket
edilerek, Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinin uygulanması yoluna gidilecektir. Bu
nedenle temerrüt durumuna ilişkin TBK m.473’e göre: “Yüklenicinin işe zamanında
başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine
yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre
yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim
için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.” hükmü
bulunmaktadır. Bu doğrultuda yüklenicinin temerrüde düştüğü durumlarda da Türk Borçlar
Kanunu’nun genel hükümleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de uygulanacaktır.
Yüklenici, sözleşme konusu olan inşaatı belirlenen sürede ve kapsamda ifa edememesi
durumunda temerrüde düşer. Şayet böyle bir süre tayin edilmemişse arsa sahibinin ihtarı ile
yüklenici temerrüde düşer. Eser sözleşmesine ilişkin hükümler arasında yüklenicinin inşaatı
teslim borcunda temerrüdünü ve bunun hukuki sonuçlarını düzenleyen özel bir hüküm
bulunmadığından bu konuda Borçlar Kanununun borçlu temerrüdüne ilişkin genel hükümleri
uygulama alanı bulacaktır. Temerrüt durumunda sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin olarak
ise sözleşmenin feshi ve sözleşmeden dönme kavramları üzerinde durulmaktadır. Bu anlamda;
fesih, sürekli borç ilişkisini ileriye etkili sonlandırmaya yönelik; hüküm, sonuçlarını
muhatabın hakimiyet alanına girmesiyle meydana getiren bozucu yenilik doğuran bir işlemdir.
Sözleşmeden dönme hakkı ise, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde sözleşmenin
kurulmasından önceki durumun yeniden tesisini sağlayan tek taraflı varması gerekli bir irade
beyanıyla kullanılan ve şekle bağlı olmayan yenilik doğuran bir haktır.
Yargıtay’ın 25.01.1984 tarih, 1983/3 E., 1984/1 K. Sayılı İçtihadı Birleştirme
Kararında:“(…)şayet olayın niteliği (müteahhidin yapının tamamladığı kısmının kapsamı) ve
özelliği (uyuşmazlığın yalnızca BK md.106-108 uyarınca çözümlenmesini) gerektiriyorsa,
sözleşmenin feshinin bu hükümlerde öngörülen hukuki sonuçları doğuracağı tabiidir. Artık bu
durumlarda, inşaat sözleşmesinin müteahhidin edim borcu yönünden özelliği de sonucu
etkilemez. Ancak olayın niteliği ve özelliğinin BK md.106-108 hükümlerinin uygulanmasının
doğuracağı adalete aykırı sonuçlarının) haklı gösterdiği durumlarda; MK md.2 hükmü
gözetilerek, sözleşmenin feshinin (sürekli borç ilişkilerinde olduğu gibi) ileriye etkili sonuç
doğuracağı kabul edilmelidir. Böyle bir çözümün sonucu olarak da, mütemerrit müteahhit;
kısmi ifasının bedelini iş sahibinden ve iş sahibi de, müteahhidin kusuruna bağlı zararlarını
müteahhitten talep edebilecekler ve bu suretle tarafların yararları açısından karşılıklı bir
denge kurulmuş olacaktır(…)” ifadeleri ile somut olayın özelliklerinin ve inşaatın seviyesinin
haklı gösterdiği durumlarda MK md.2 uyarınca sözleşmenin ileriye etkili sona ereceğini kabul
etmiştir.
Kararla birlikte Yargıtay uygulaması, inşaatın büyük bir kısmının tamamlanmamış
olması halinde sona ermenin geriye etkili olacağı ve dönmeye bağlı sonuçların ortaya
çıkacağı, buna karşın inşaatın büyük bir kısmının tamamlandığı hallerde sona ermenin ileriye
etkili sonuç doğuracağı şeklinde oluşmuştur. Arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirmesinin
ileriye etkili sonuç doğuracağı hallerde yüklenici yapılan kısmın bedelini aynen talep
edebilecek buna karşılık arsa sahibi de müspet zararının tazminini isteyebilecektir. Bu
noktada, Yargıtay, inşaatın büyük kısmının tamamlanmasında kastedilen oranın inşaatın %90-
95 oranında tamamlanması olduğunu kabul etmektedir.
Sonuç olarak; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesinin sona erdirilmesi kural olarak dönme niteliğinde olacaktır. Ancak inşaatın büyük
bir kısmının tamamlandığı başka bir ifadeyle inşaatın dürüstlük kuralı gereğince
reddedilemeyeceği bir seviyeye geldiği hallerde, sözleşme ancak feshedilebilecek böylece
sona erme ileriye yönelik sonuç doğuracaktır. Bu istisnai durum dışında arsa sahibi dönme
hakkını dilediği gibi kullanabilecek ve bu sona erme sözleşmeyi geçmişe yönelik ortadan
kaldıracaktır. Bu halde yüklenici kâr payı isteyemeyeceği gibi ancak zenginleşme oranında
maliyet giderlerini talep edebilecektir.
Stj. Av. Ecem Sena MUTLAY